こんにちは！

不動産投資家のけいこです^^

 

 

来ましたーーーーー！

半年ぶりの退去報告（−＿−；）

 

 

現状、所有物件7棟79室

全物件、満室です！

 

 

これは

もちろん嬉しいんですけど

 

 

この状況下で

次に管理会社から来る連絡は

退去の報告か修繕の、ほぼ2択・・・

 

 

LINE来ないで〜って祈る思いです笑

 

 

そして

ついに来ました！その日が。

 

 

所有していることすら忘れちゃいそうなほど

3年半、全く動きがなかった

物件の退去報告！！！

 

 

住んでくれていた25才の会社員さん

良いご縁に恵まれて

旅立っていくそうです(*ˊᵕˋ*)੭ 

 

 

私が提供した部屋に住んで

良いご縁に恵まれたんだ！

大家冥利につきます♡

 

 

なんて

感傷に浸ってる場合ではありません！

次の募集条件決めないと！

 

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
オーナーは募集条件を

どうやって決めているのか？
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

 

基本的に私は

「SUUMOの賃貸経営サポート」を

活用しています。

 

 

とても見やすいので

まだ登録されてない方は

是非、活用してみてください。

 

 

不動産投資を

始めたばかりの頃は

 

 

管理会社から

 

「現行の条件で募集開始して

良いでしょうか？」と連絡が来ると

 

 

家賃を下げずに募集してもらえるなら

ありがたい！と

 

 

即答で「お願いします！」と

答えちゃってました。

 

 

これ、しっかりリサーチ後に提案してくれる

優秀な管理会社さんなら

このままOKでもいいのですが

 

 

そうでなければNGです。。。

 

 

ここからが今日のテーマにつながる

重要なお話になります。

 

 

不動産投資の勉強の過程で

「家賃」は下がっていくもの・・・

 

 

そう学んでいたので

募集ごとに家賃が下がるのはあるあるで

 

 

下げずに済むなら御の字！って

思っちゃったんですね。

 

 

これがダメなんです！！！

 

 

なぜなら

前の入居者さんが入居した時と

今の周辺の家賃相場に

ズレがある可能性があるからです。

 

 

今回も、まさにそうでした。

 

 

退去になる部屋の家賃より

今の周辺相場家賃の方が高かったんです。

 

 

つまり、3年半前に入居された時の相場より

今の相場の方が高いってことです。

 

 

相場と一言で言っても

物件のスペック

・築年数

・間取り

・設備状況

などによります。

 

 

＝＝＝＝＝＝＝＝＝
家賃相場は
どうやって確認する？
＝＝＝＝＝＝＝＝＝

 

SUUMOの賃貸経営サポートの

【賃料・設備相場チェッカー】上の競合物件の中で

登録物件（自分の物件）と比較していきます。

ここには間取り、広さが近いものが掲載されます

 

 

①築年数が近いものと比較

例えば

自分の物件が築１０年なら

１０年前後の物件の

家賃・共益費など募集条件を見ます。

 

 

②設備状況の比較

築年数が近くても設備状況に差があれば

当然、賃料に差がつきます。

 

 

③総合的に賃料を設定

築年数・設備状況の差から

自分の物件は、いくらの賃料なら

競合物件に勝てるか

物件の強みを見つけながら見極めます。

 

 

今回、比較した競合物件には

「追い焚き機能」がついていたので

ここは負けちゃうポイント。

 

 

ただ、単身向け物件なので

追い焚き機能だけで賃料に差がつくなら

なくても良い、と考える人もいるはずなので

 

 

１０００円安く設定すれば

こちらに決まる可能性もあると見ました。

 

 

逆に、こちらの強みは駐車場があること。

 

 

周辺の競合物件には、いずれも駐車場がなく

近隣の駐車場は平均月７６００円でした。

 

 

結果、家賃は競合より１０００円安く

駐車場は相場より６００円安く設定しました。

 

 

ここで、注意するポイントは

SUUMOに掲載されているのは

空室、つまり入居募集中の物件なので

 

 

その価格と同じでは決まらない可能性があることを

わかっておかなければいけません。

 

 

あと、いくら条件が良くても

物件が周知されていないと決まらないので

 

 

管理会社、仲介さんに

いかに優先的に紹介してもらうか！が

重要です。（ここに関しては今回割愛します）

 

 

この査定結果を

管理会社の担当さんに伝えました^^

 

 

今の管理会社さんは優秀なので

いつも、しっかりリサーチ後に

募集条件のご提案をいただくんですけど

 

 

繁忙期で忙しいでしょうし

久しぶりの退去だったこともあり

自らリサーチして先に提示しました。

 

 

後ほど

担当さんが仲介さんにも聞き取りした結果

 

 

私の想定通りの家賃設定でいけるとのことで

早速、募集開始です！

現行の家賃設定より１０００円オーバー！

 

 

私の物件は

基本、購入後に家賃を上げてます。

 

 

もちろん、入居中は無理なので

退去後、次の募集で上げるってことです。

 

 

ちなみに、今のところ全物件

購入後に家賃を下げたことはありません^^

 

 

※テナントで一時的に下げたことがありますが
数ヶ月後に店主さん自ら戻してくださったので
下げたのは、この時だけです。
（詳細は前回のブログをご覧ください）

 

 

『家賃は下げない！！！』

 

 

これが資産価値を下げない方法です^^

 

 

あ、もちろん入居してもらわないと意味がないので

家賃を下げないことに拘り過ぎて

空室が続くのは本末転倒です。

 

 

私の場合は

購入時点で、家賃が維持できそうな物件

家賃を上げることができそうな物件しか

買わないので、できてるんです^^

 

 

あー家賃下げちゃった・・・

落ち込んでる方もいるかもしれないので

補足しておきますが

ここは投資家の考え方です。

 

 

不動産投資は

「投資」と言いながら「事業」なので

 

 

当初の想定通りなら

なんでもありだと思います^^

 

 

とはいえ

家賃を下げなくても入居がつく物件の方が

安定的に家賃収入が得られますし

 

 

資産価値を維持できる物件の方が

売却時にも高く売れる可能性があるため

 

 

誰しも、そういう物件を買いたいですよね。

 

 

そんな優良物件を手に入れたい！って方

どう進めていけば良いか知りたい方には

私が直接、無料アドバイスします^^

 

 

私も時間を割いて対応しているので

真剣に考えている方限定です！

 

 

まだ公式LINEに登録されてない方は

下記よりご登録ください。

不動産投資の情報や

成功するための考え方を配信しています♩

 

 

また、公式LINE読者様限定で

不動産投資で成功するための

特典動画をプレゼントしています。

 

〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*〜*

 

＊不動産投資家けいこ-公式LINE

スマホからはこちらをクリック

https://line.me/R/ti/p/%40iho7299j

スマホ以外の方は

【@keikosns】ID検索（＠を忘れずに！）