こんにちは！

不動産投資家のけいこです^^

 

 

今回は初心者の方が物件選定の際に

見落としがちな3つのポイントを

お伝えしたいと思います。

 

 

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物件は利回りが高くても

実際に購入後、空室ばかりでは意味がありません。

 

 

稼働力があるかどうか！が大切です。

 

 

不動産は買ってしまったら

立地だけは動かせません。

 

 

購入前に十分な選定が必要ですね。

 

 

その物件が、

そのエリアに求められた間取りを持った

物件であることがわかればOKです。

 

 

時代によって合う間取りは変化するので

柔軟に対応できるものかを検討することが必要です。

 

 

例えば、学生・単身者が多いエリアに

ファミリー物件を建てるのはNG

 

 

当然、物件ごとに変わりますが

マクロ目線とミクロ目線で見る必要があります。

 

 

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①総務省　統計局の国勢調査データや

市町村のHPを見る

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ここでは、

人口・世帯数の推移、就業状態が把握できます。

 

 

最寄り駅の乗降客数や持ち家率・貸し家率も確認できます。　　　

※国土交通省のデータ：空室率18％

 

 

これらによって、

そのエリアが活性してるのか

過疎化してるのかが分かります。

 

 

人口減少という言葉に振り回されないようにしましょう。

 

 

実は、福岡県内でも

福岡市より空室率が低い地域もあります。

 

 

また、間取りの人気度について

購入しようとしている物件の

周辺の空室状況を見る

「そのエリア＋賃貸」検索すると情報が出てきます。

 

 

どの間取りに需要があって、

どの間取りに空室が多いか　　

需要だけではなく需給バランスを見ましょう！

 

 

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②ホームズの賃貸経営と

スーモの賃貸経営サポート

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スーモの方では

物件の地域を入力すると

競合物件がざっと出てきて見やすいです。

 

 

ホームズは

入居希望者の

希望の間取り・築年数・設備もわかります。

需給バランスを見ることもできます。

 

 

また、周辺の商業施設や公共施設から

入居者層・需要を見ることもできます。

 

 

例えば、小中学校が周囲にある場合は

ファミリ物件の需要があるかな？とか

専門学校、大学や企業が多い場合は

学生や単身者が多いのかな？といった感じですね。

 

 

そのエリアに

今、住んでいる人（業者さんに確認：単身・法人・男性・女性）

更に、これから住んでくれるであろう人との

需給バランスを考えます^^

 

 

ホームズでは、

その地域の家賃相場情報・賃貸掲載履歴

地域情報：例えば教育施設が多いなどの情報を

サクッと見ます。

 

 

ターゲットの選定は難しいですが

ある程度、予測してみましょう。

 

 

ここでは

家賃推移も見れます。

 

 

一つの媒体だと

情報に偏りが出てしまうので

いろんな媒体をさらっと見ましょう。

 

 

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③地場の賃貸の仲介業者にヒアリング

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物件があるエリアの

入居付けをしてくれている不動産屋さんに

「入居付けは容易ですか？」

「この辺りはどうですか？」と聞いてみましょう。

 

 

直接、入居者と接しているので

かなり、リアルな情報を持っています。

 

 

その地域に詳しいか、移動してきたばかりの人かは

話せばすぐわかります。

 

 

詳しい方は、ちょっと質問しただけで

聞かなくてもバーっと情報くれます笑

 

 

詳しくなさそうな人が出てきたら

詳しい方に代わってもらうか、

別のお店に電話しましょう。

 

 

3～5社、あたると

このエリアのことが分かってきます。

 

 

例えば

このエリアでワンルームは厳しいですよ、とか

人気エリアで一気に新築が増えて

供給過多になっていて

埋まってない物件が結構出てきてます、

なんて情報を教えてくれます。

 

 

立地が良くても競合が多くて需給バランスが崩れてるとか

入居付に苦労してるオーナーさんがいる印象はないです、とか。

 

 

よくこの辺ご紹介してますよ、とか。

開発情報も教えてくれたりします。

 

 

先日、ある物件の調査をしていた時に

窓や扉が多い物件で

家具の配置が難しい？と思いつつ

（窓が多いと陽が入って明るいんですが

家具の配置が難しいんですよね）

調査してみました。

 

 

物件名は言えないので（←ここ要注意です）

その地域の話をお聞きしたところ

入居付けしやすい物件と、しにくい物件がある、とのこと。

その差は・・・間取り！

やっぱり〜〜〜っ！！！

なんてことになるわけです汗

 

 

私の場合は自分ルールを決めてます。

自分なりに見解を出した後に、

ヒアリングは参考程度にしてます。

 

 

この業者さんからの情報で

自分で検討してた時に気になってたこと、

懸念材料について、

地場の業者さんからも指摘があった時は

見送ることにしてます。

 

 

そのデメリットをカバーできるほどの

メリットが出てこない限り。

 

 

購入後に

後悔したくないので・・・

 

 

自分ルールを作りつつ

是非、あなたもこの3つの調査をして

稼働力のチェックをしてみてください。

 

 

ここまでやると

その物件が購入後も

競合物件に勝てる物件なのかが

分かりますよ^^

 

 

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