こんにちは！

不動産投資家のけいこです^^

 

 

不動産投資のことを

まだよく知らないけど

興味あります、と

お問い合わせ頂くことが

増えているので

 

 

『不動産投資で得られるもの』

について

お話ししたいと思います。

 

 

▼動画でご覧になりたい方はこちらからどうぞ▼

※今回は長いので動画の方が良いかも笑

 

まず最初に

『不動産投資の仕組み』を

説明します。

 

 

まず

①融資を受けて

②アパート購入

 

 

③この6人の人が

毎月払ってくれる家賃

家賃収入が入ってきます。

 

 

その全てが

あなたのところに入るのではなく

 

 

銀行にローンの返済　

 

 

基本的には

家賃が振り込まれる口座と

同じ口座から決まった日に

引き落とされます。

 

 

家賃の支払いの翌日とか

数日後に引き落とし

ここは銀行と

事前に決めてます。

 

 

アパートを購入したら

それで終わりじゃなくて

運営していかないと

いけないですね。

 

 

共用部の掃除

チラシとか溜まりますよね。

 

 

入居者さんから家賃の受け取り

またはエアコンの調子が悪いとか

修繕の依頼

 

 

退去したら

次に住む人を探さないといけない

空室対策とか

 

 

これ全て

自分でやるってなったら大変

 

 

働きながら、

そんな電話をうけたくなかったので

 

 

自分で管理しても良いんですけど

これだと

不動産投資の醍醐味である

『不労所得』にならないので

 

 

私はお金を払って

（家賃の５％とかほんの少し）

業務委託してます。

 

 

その物件の管理をしてくれる

管理会社に管理料を支払います。

 

 

毎月、送金明細書というのが

管理会社から届くので

そこに

管理料、修繕費なんかも含まれて

差し引かれてものが

実際は送金されてくる感じです。

 

 

更に、

アパートを持つということは

不動産という資産を

持つことになるので

税金、固定資産税も支払います。

 

 

これら全て支払って残ったものが

あなたのものというか

口座に残ります。

 

 

自分のお金から返済したり

支払ってるわけではないので

返済してる感覚はなく

 

 

単純に毎月、

ほぼ何もしてないのに

お金がたまっていってる

感覚ですね。

 

 

これが、

不動産投資の基本的な流れです。

 

 

ここで大事なことは

ローンの返済は

自分でするのではなく

 

 

購入したアパートから

入る家賃収入から返済している

 

 

これが大きなポイントですね。

 

 

**あまり知られていない

「5つの収入源」について

 

①CF

家賃収入ーローン返済ー経費（管理費・共用部電気代水道代・修繕費）ー税金

※4000万→年間80万

 

 

②節税

経費計上できるものがたくさんあります。

減価償却他、年間の収入を

トータルで抑えることができるんですね。

 

※不動産所得を計算する時は

実際には現金は

出ていかないんですけど

減価償却費を

経費にできるのもポイントです。

 

 

経費が

家賃収入より大きくなれば

不動産所得は赤字になるので

 

 

赤字部分は損益通算として

給与所得から

差し引くことができます

 

例えば

年収600万の人が不動産購入して

経費計上したら赤字450万

これが課税所得

 

 

結果、所得税・住民税の

節税をすることができます。

 

 

③含み益・純資産

※元は、

他人資本である融資を受けて不動産購入します。

不動産、アパートから得られる家賃収入から

ローンの返済します。

 

 

ローンの返済のうち

「金利」の部分は金融機関の儲け。

 

 

でも「元金」の部分は

負債から自分の資本

（純資産）へと移り変わっている。

 

 

物件にストックされていきます。

 

 

返済が進んでいくんですけど、

資産価値の落ち方がなだらかなものだと

この差額が

含み益：売却時に現金化キャピタル

（ここは動画をご覧になって頂いた方が良いかも。）

 

 

※注意点：手残りが多そうに見える物件は

含み益少ない可能性が高いです。

ど田舎物件は危険　利回り20％以上とか

含み益、ほぼゼロだったりするので

注意が必要です。

ただその分、ちゃんとCFが出る

そこ狙いならOKです。

 

 

例えば4000万の物件

毎年返済→1000万返済（残債3000万）

これがある時点で

資産価値3500万だとしたら

差額500万利益（税金かかります）

これが含み益ですね。

 

 

④生命保険解約による保険料減

不動産を購入すると

団体信用生命保険（住宅ローン）入りますね。

 

契約しているパパさんが

亡くなったり重い障害

背負った時には

ローンは保険で払われるので

ローン０になります。

 

 

保険の代わりになるんですね。

 

 

つまり、返済義務はなくなりますが

その物件を売らない限り

物件からの家賃収入は

継続して得られます

売ったらまとまったお金が入りますね。

 

 

だいたい生命保険3、4万払ってますよね。

これが解約できるので

年間40万近く出費が

減ることになります。

 

 

不動産投資に反対している奥様に

この団信の話をすると

ガラッと反応が変わった

（早くやりなさい！と言われたそうです）

そんな話も。笑

 

 

⑤他への運用益

よく株で資金ができたら不動産投資やります！

って方がいるんですけど

 

 

私たちの中では逆ですね^^

 

 

まずは、ほとんど資金なしで

取り組める不動産投資を

先にやってから

 

 

その利益を株・FX

他へ運用する

 

 

また

自己投資で何か学ぶための教材買うとか

スクールに通うためのお金を払います。

 

 

会社の給料だけでカツカツの生活だと

自己投資に何十万とか使うのも躊躇しますが

 

 

会社の収入以外に

家賃収入があると

そこまで悩まずに投資できますね。

 

 

更に、そういったところからも、

また収入を得ることもできますので

良いですよね！！

 

 

（まとめ）

不動産投資で得られる

5つの収入源

 

①CF

②節税

③含み益・純資産

④生命保険解約による生命保険料減額

⑤他への運用益

 

 

家賃収入が前に出過ぎてて

他のものは

あまり知られてないんですけど

かなり大きいですよね。

 

 

これ以外にも

得られるものは色々あります！

 

 

不動産投資で得られる収入は

ほぼ不労で得られるので

時間もできますね^^

 

 

不動産から得られる

収入が安定してきたら

 

 

今の仕事を辞めて

起業したりお店開いたり

世界を旅して回ったり

本当にやりたいことを

してる方多いです。

 

 

この過程を

一緒に進めていく

同じ志を持った仲間も

私にとっては貴重な財産です^^

 

 

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