こんにちは！

不動産投資家のけいこです^^

不動産投資のことを知って、まだ2ヶ月！！

博多在住のOLのSさんと中古物件購入時に見るポイントを勉強しました！

物件価格3600万 家賃年収360万 利回り10％ １K×10戸

例えば、こんな物件があった時、

この物件が購入に値するか精査する過程を説明してます。

この時点で見極めるのが難しそう！となっている方

ご安心ください。

すぐに分かるようになります^^

というか

ここに挙げた情報だけで物件の良し悪しがわかる人はいません。

物件の詳細が書かれた概要書をザーッと見ると

この他にも築年数や物件の構造、木造とかRCとか

そういった情報と

入居状況がわかるレントロール（101 家賃3万円、102 家賃3.2万円、210、202…）

経費面の情報、管理費や清掃代、共用部の電気代や水道代など

毎月かかるランニングコストなどの情報が頂けます。

そういった様々な情報から精査していきます。

▼動画でご覧になりたい方はコチラから▼ 

話しかけすぎて

私がカメラの枠から時折消えますが（笑）

内容は参考にしてもらえると思います。

①家賃設定を確認する（家賃相場の確認）

似たような条件の物件の賃貸募集情報と比較して

家賃が同じくらいなら、家賃設定は合っていると見ます。

逆に相場より高く設定されていたとしたら

相場に合わせて収入も計算し直す必要があります。

見た目を良くするために、高く設定していることもあります。。。

②レントロールの内容を確認する

・家賃の高い部屋と低い部屋の差額が1、5〜2万とかになると

次の退去後の収支が変わってくるので要チェック！

・入居年月日の確認

基本的には家賃は下がっていくもの

最近、入居した方が平均家賃〜それより高い家賃で入居していればOK

年々、大幅に下がっているようなら危険。。。

今後も下がることを見越して計算し直す必要なり。

③ランニングコストの確認

概要書に載っていないものがあることも。

ex.インターネット、外部駐車場、浄化槽点検、町内会費など

④修繕履歴

大きな修繕というと大規模修繕があります。

物件規模にもよりますが、500万とか1000万超えることもありますので

中古の物件の場合は最初に頂いた情報で購入の意向がある場合は

その意思を伝えると同時に

修繕履歴をお願いしておくと良いですね。

あ、もちろん修繕費も銀行さんにお願いして融資してもらうこともできます。

実は私も今、ちょうど取り掛かっているところです。

今回の修繕費だけで1800万近く融資して頂いてます。

ちょっとした家が買えますね 笑

この精査の過程で最重要ポイントは！！

どんなに数字が良くても実際に入居がつかなければ絵に描いた餅・・・

需要のある立地の良い場所にあれば良いかというとそうではありません。

周りに競合物件がたくさんあったら入居がつくか心配になりますよね。

よほど何か差別化しておかないと新築でも埋まらないことはよくあります。

なので、ここで一番大切なことは

「需給バランス」の確認です。

いわゆる街の不動産会社さん、駅前にありますよね？

〇〇不動産とか、って書いた

あなたが賃貸マンションを探す時に行くような店舗の。

そこにその地域の需給バランスを直に聞くんです。ヒアリングと言います。

電話をかけて、こんな間取りの物件は需要はどうですか？

単身用でこのくらいの広さの部屋って人気ありますか？

例えば、家賃いくらだったら埋まりそうですか？とかって感じで。

ヒアリングについては

いろいろとコツもあるのですが

長くなってきたので具体的なやり方に関しては

また他の場所でお伝えしたいと思います。

近い方はこうしてお会いすることもありますが

基本的には全国どこに住んでいても参加できるように

LINEやzoomなどを使ってオンラインで進めています。

会うとなると

お互いのスケジュール調整や場所取りなどが必要なので

この方がむしろ効率的ですね！

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