こんにちは！

不動産投資家のけいこです^^

 

 

不動産投資、これから始めてみたいけど

大丈夫かな？失敗しないかな？と

不安に思っていませんか！？

 

 

既に、物件を持ってる人も

もっと安定した経営をしたいって

思いますよね。

 

 

不動産投資で「負けない」ためには

物件購入時の見極めはもちろん

買ってからの運営力も大切です。

 

 

今回は、負けない不動産投資のために

ぜひ知っておいてほしい大切なことを

3つのテーマに分けてお話ししますね＾＾

 

 

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①物件選びの「目利き」を磨こう
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物件を探す時

ついつい「利回り」や「価格」といった

表面的な数字に目がいきがちですよね。

 

 

でも、それだけで判断するのは危険なんです。

 

 

大切なのは、その物件が

本当に長期的に安定経営で利益を出せるのか

多方面から評価することなんです。

 

 

まずは「立地」

駅からの距離は確かに重要ですが

単に近いだけでなく

 

 

駅から物件までの道のりや周辺環境も

よく見てみましょう。

 

 

例えば、駅徒歩9分でも

引っ越しトラックが入りにくいほど道が狭い

なんてケースもあります。

周辺の雰囲気も確認すると良いですね。

 

 

次に「物件自体のスペック」

築年数が古い物件

特に、耐用年数を超えている物件は

融資の条件が厳しくなったり

キャッシュフローが悪化しやすかったりします。

 

 

部屋の広さや間取り、設備が

あなたが想定する入居者ターゲットのニーズに

合っているかも確認しましょう。

 

 

狭すぎる部屋や、ニーズに合わない設備は

入居付けを難しくすることがあります。

 

 

また、建物の状態を

現地でしっかり確認することも重要です。

 

 

雨漏りやシロアリ被害、

近い将来に大規模修繕が必要となる箇所はないか

プロと一緒にチェックできると安心ですね。

 

 

大規模修繕には費用がかかりますから

事前に把握しておくことが大切です。

 

 

さらに、

物件の登記簿謄本を見て、所有者だけでなく

抵当権や共同担保の有無を確認することも

高値掴みを防ぐことができます。

 

 

もしサブリース契約がついている物件なら

特に注意が必要です。

 

 

家賃保証がいつまで続くのか

数年ごとに家賃が見直され

減額されるリスクがないかなど

契約内容をしっかり確認することが大切です。

 

 

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②買ってからが勝負！運営力を磨く！
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不動産投資は、買って終わりじゃありません。

むしろ、買った後、運営力の差で

空室に困るかどうかの大きな分かれ道になります。

 

 

そこで欠かせないことは

あなたサポートしてくれる管理会社です。

 

 

管理会社はプロですが

彼らに任せきりにするのではなく

オーナー自ら、賃貸市場や物件に関心を持ち

積極的に関わる姿勢が大切です。

 

 

例えば

あなたの物件がネットに掲載されているか

写真や情報は正確か

 

 

家賃や初期費用が周辺相場に合っているか

しっかり確認しましょう。

 

 

周辺相場より高すぎると、内見数が減ってしまい

空室期間が長くなる原因になります。

 

 

初期費用の「見せ方」を工夫するだけで

問い合わせが増えることもあります^^

 

 

管理会社によっては

物件情報を他の業者に流さない

「抱え込み」をしている場合があり

これが空室が埋まらない原因になることも。

 

 

また、管理会社や内見した不動産業者から

物件に対する客観的な意見を聞く

=フィードバックの機会を設けることも大切です。

 

 

あなたの主観だけでは気づけない

物件の課題や入居者ニーズが見えてきます。

 

 

私も、そのニーズをもとに

入居者ターゲットを見直したり

設備の改善などを試みたりしてきた結果

空室に困らずに済むようになりました(*ˊᵕˋ*)

 

 

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③お金の知識と賢い資金計画
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不動産投資には、融資を活用できることも

大きな魅力の１つですが

資金計画は慎重に行う必要があります。

 

 

特に、金利の変動リスクや

借り入れ額、返済期間によって

キャッシュフローが大きく変わってきます。

 

 

物件を購入する前に

金利が上がった場合なども含めて

きちんと利益が出る物件か

将来にわたって安定運営していけるか

シミュレーションすることが大切です。

 

 

また、不動産投資で得られる収入は

家賃だけではありません。

 

 

駐車場代、敷地内の自販機収入、

電柱などの基地使用料、アンテナ設置料など

様々な収入源があることも知っておきましょう。

 

 

私は、九州電力、コカコーラ

ソフトバンク、KDDI、UQから

年間200万円ほどお小遣いをいただいてます^^

 

 

一方で、出ていくお金も大事。

毎年かかる固定資産税、管理費

共用部の電気代や清掃費・・・

空室が発生した時の

原状回復工事費用や

広告費（AD）などがあります。

 

 

購入時や運営中にかかる費用について

何が経費として計上できるのか

何が資産になるのか

といった税金や会計の知識も

少しずつ身につけていくと

より健全な経営につながります。

 

 

不動産投資は

すぐに大きな利益が出るものではありません。

 

 

日々の地道な努力が

安定経営へと繋がっていきます。

 

 

私も最初は分からないことだらけでしたが

常に物件と向き合ってきた結果で

今、本当に安定経営ができています^^

 

 

なんか大変そうだなーって

思ったかもしれませんが

 

 

大変なのは最初の1年ぐらいです。

仕組みを整えてしまえば

ルーティーンの繰り返しです笑

 

 

少なくとも私は本業にかけていた

時間と労力に比べたら

もう比較できないレベルに楽です＾＾

 

 

今回ご紹介した3つのテーマを参考に

あなたも「負けない」不動産投資を目指して

一歩ずつ着実に進んでいってくださいね！

応援しています(*ˊᵕˋ*)੭