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2021.11.02 更新

初心者必読!ネット掲載物件で失敗しないために知るべき3つのこと

こんにちは!

不動産投資家のけいこです^^

 

 

私がネット物件は

良くないよって話をすると

 

 

成功してる投資家さんも

ネットで買ってますよ!

って言われることがあります。

 

 

ベテランさんは良いんですよ^^

でも、初心者のあなたは

ダメなんです。。。

 

 

その理由をお伝えすると

なるほど!っと納得されます^^

 

 

とても大事なお話なので熱が入りすぎて

ちょっと長くなっちゃたので

 

▼動画でご覧になりたい方はこちらから▼

 

物件探しっていうと

最初はみんなネットですよね。

私ももれなくそうでした。

 

 

私の場合は

体育会系不動産投資のやり方で

毎日100件見て10件買付っていう

タスクがあったんですけど

 

 

正直、買付は

そこまでできなかったですけど

睡眠時間を削って必死でやってました(・_・;

 

 

私は、これやった方がいいよ!

って言われたことは

まず、やってみるタイプの人種なんです 笑

 

 

少なくとも

自分より成功してる人の言うことの方が

99%正しいと思うので。

 

 

ただ、これはもう

不動産買う前に

自分が倒れるって感じでした 笑

 

 

あ、真似しないでくださいね。

今はオススメしてません。

 

 

100件みて10件買付って

できる人できない人いると思うんですよ。

 

 

そもそも、これで

絶対にいい物件が買えるなら良いですけど

なんの根拠もないですし

 

 

私は実際やってみて

これは人に勧められないな、って

思ったのが正直な感想です。

 

 

でも最初はネットでしょ!ってところで

これだけは知っておいてね、って

お話を3つします。

 

==============

①ネット=ダメ物件ではない

==============

 

あれ?って

なっちゃってるかもしれませんね。

 

 

そうなんです。

決して全てが

ダメ物件ではないんです。

 

 

・ダメな確率が高い

・売れ残り率が高い

って話です。

 

 

だから

ベテランの投資家さんが

ネット物件をずっと追って

半年一年経って

 

 

鬼の指値入れて買った

なんて話がありますよね。

 

 

この『指値して』

ってところが重要なんですね。

 

 

初心者の方が

同じようにできるかというと

難しいですよね。

 

 

自分が売主だったら

わかると思うんですけど

 

 

指値って

正当な交渉ネタがないと

簡単にできないです。

 

 

ただ、値下げしてください!って言って

はい、わかりました下げましょう!

とはならないですよね?

 

 

例えば、

このエリアの相場は〇〇で

この部分の修繕に〇〇万円かかるので

とかって説明ができないと

下げてもらえないです。

 

 

こういう買い方ができるのであれば

良いんですけど

あなたはできますか???

 

 

ベテランさんは

相場観あったり修繕の必要額がわかるので

指値交渉しますね。

 

 

実際、難あり物件でも

購入されてる方います。

 

 

そういう方は他の物件で

いろんな経験されてて

 

 

いろんなノウハウ、

人脈、スキルがあるんですよ。

 

 

だから、ちょっと難あり物件でも

自分の力でうまく回していける

他の物件とのバランス考えて。

 

 

これを最初からやるのは難しいですし

リスクの方が高いですよね。。。

 

 

ちょっと

想像してしてみてください💡

 

 

あなたがアパートを持っているとします。

売ろうと思った時

いきなり相場の価格で出しますか?

 

 

最初はちょっと高めに出しませんか?

売れたらラッキー!

くらいで出しますよね。

 

 

売り急いでいる方以外は

みんなそうしますよ。

 

 

だって、相場観ない人が

買ってくれる可能性があるから。。。

 

 

この背景があるので

初心者の方はネット物件はやめて、って

お伝えしてるんですね。

 

 

経験者とこれから始める人

同じステージで戦っちゃいけないんです。

 

 

このことを、理解してない方が

Youtubeで不動産投資家の〇〇さんが

ネットの物件買ったって言ってましたよ!

それなのに、なぜネットで探したらダメなんですか?

って聞いて来られるんですね。

 

 

これを踏まえて2つ目

=========

②買える可能性が低い

=========

 

ネットは誰もがみれる情報なんですね。

 

 

ベテランさんも

プロの業者さんも見てますね。

 

 

朝、掲載されてるのを見つけて

昼休みに電話したら

もう売れてるってことあります。

 

 

プロの方も見てるので

即電話して

買付できるライバルが強いので

サラリーマンの方が

買うのはかなり難しい。

 

 

あなたが買付入れた時点で

すでに数人買付入ってますので

難しいでしょう。

 

 

最初はネットから、って

思いがちですけど

ある意味、一番

ライバルが多い過酷な戦場に

子供が飛び込むようなものですね。

 

 

===========

③ネット物件にはおとりもある

===========

 

これはビジネス戦略の1つ

でもあるんですね。

 

 

お客集めのために

もう買い手が決まっているような

良い物件を

掲載することがあります。

 

 

これは良いと思って、問い合わせたら

「もうあの物件は売れたんですが

別の物件紹介できますよ!」

 

 

って言われたことありませんか?

私は何度もあります^^;

 

 

これは、本当のこともありますが

実は掲載時点で売れてたり

そもそも融資が出ない物件だったりします。

 

 

オーナーさんの口コミで

顧客が自然と増える優秀な業者さんは

こんなことは絶対しないんですね。

 

 

何故かと言うと

ネットに掲載して問い合わせが殺到すると

 

 

そこの対応に

追われちゃうからです。

 

 

集客に困っている業者さんは

こういうことをやって

問い合わせを増やして

 

 

お客リストにできたら

購入してもらえる可能性が上がるので

やってたりします。

 

 

基本的に、問い合わせする時には

個人情報の開示を求められます。

 

 

年収、預金などの個人情報を

開示しないといけないので

注意してくださいね。

 

 

あと、ネット物件は

数字の間違い

利回りが間違ってるとか多いです。

 

 

満室じゃないのに満室って書いてあったり

容積率オーバーの物件とか

融資が出ない物件も載りますね。

 

 

本当に注意してみないと

かなりリスクが高いものなんだ

って認識で見て欲しいです。

 

 

不動産投資には

たくさんリスクもありますけど

 

 

こういうことも知らずに

自己流で突き進むっていうのが

私は最大のリスクだと思ってます( ;  ; )

 

 

いつもいってますが

情報と人脈が得られる環境下で

進めていくことが

最大のリスクヘッジになります。

 

 

一番お勧めなのは

成功している投資家さんに

優秀な業者さんを紹介して頂く流れですね。

 

 

どうしても自分で探したい方は

今回のお話を踏まえて

十分気をつけて進めてくださいね^^

 

 

不動産投資について詳しく聞きたい方や

どう進めていけば良いか知りたい方も

真剣に考えている方には

私が直接、無料アドバイスします^^

 

 

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