お金が残らない不動産投資！？
こんにちは
不動産投資家のけいこです^^
衝撃的なタイトル・・・
ごめんなさい。
でも
お金が残らない不動産投資を
やってる人、時々いますね( ；∀；)
今日はちょっと
実践的なお話ですが
大事なお話をしますので
是非、最後まで読み進めてもらうと
今後の参考にして頂けると思います。
物件を持ってると
必ず退去があります。
いろんな理由で
引っ越ししますからね。
そうすると
次の入居者さんのために
原状回復工事を
しなければいけません。
安い家賃のアパートだと
前の入居者さんが
綺麗に使ってたりすると
工事はせずにそのまま
清掃だけ、
なんてこともあるようですが
私の物件では
基本的には
何かしら手を入れてます。
流れとしては
まず、管理会社から
リフォームの
見積もりが上がってきます。
見積書の内容（画像）
何が必要な工事で
何が必要ないか
分かりますか？
私はさっぱり
分かりませんでした 笑
当たり前ですよね。
現場見てないんですから。
必ずある項目が
クロスの貼り替えです。
基本、何も言わなければ
全貼り替えで
あがってきます。
画像の見積もりも
まだ私が初心者の頃
見積もりの見方すら
よくわからない時に
送られてきたものです。
つまり
フルリフォームです 笑
これは管理会社目線。
間違ってはいません。
ここからが大事なお話です！
管理会社さんは
次の入居者さんを見つけるため
最大限きれいで
住みやすい家にしておきたいので
当然、フルリフォームで
見積もりを上げてきます。
でも
私達投資家は
「収益」物件として
見積もりを
見なければいけません。
例えば
家賃月5万円のアパートと
月10万円のマンション
その物件の立地や
そこに住む方の属性で
リフォームの質に差を出して
良いんです。
月10万円の部屋に
20万かけたら
回収するのに2ヶ月ですが
家賃が5万円なら
4ヶ月もかかるんです。
つまり
同じ費用をかける必要はなく
むしろ最低限の工事で
済ませないと
フルリフォームなんて
やってたら
収益が悪化する一方で
何のために
不動産投資をしているのか
分からなくなります。。。
修繕費で収支が悪化して
不動産投資の
うまみを感じられない
ご経験が長い方でも
こういうこと
やってる方、時々いますね( ；∀；)
かといって、
修繕費をケチりすぎると
入居がつかずに
また収支が悪くなる
これでは意味がないので
そこには
工夫が必要です。
なぁんて
偉そうにいってますが
私ももれなく最初の頃
情報と人脈が乏しいがために
修繕費に随分
お金をかけてしまってました。
※私の失敗談は
Youtubeで
ご紹介してますので
失敗したくない方は
是非、ご覧ください。
▼こちらからどうぞ▼
↓↓↓
でも、
情報と人脈により
収支が改善して
今では
月3～5万の家賃の部屋では
0～10万程度に！
※0というのは
修繕してないわけではなく
ここにもノウハウがあります。
結果、
しっかり💰積み上げてます 笑
もちろん
ちゃんと入居も付きます^^
私達のコミュニティには
サポートスタッフとして
元リフォーム屋さんが
いますので
かなり心強いですね^^
以前、修繕の見積もりを
見てもらったら
100→50万！半額になった！
って話がありました
不動産投資は
長い取り組みです。
物件を買って終わりではありません。
情報があるのとないのとで
後々、大きな差が出てきます。
1回、5万円の差でも
年間10回あれば50万
10年で500万の差が出ます。
リフォーム諸々含めて
長期的目線で
取り組みましょう^^
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