同じ間取りで利回り10%と15%、儲かるのはどっち?
こんにちは! 不動産投資家のけいこです^^
ちょっと珍しく問いかけしてみました😊
答えは出ましたか?
正解は、どちらか分からない、が答えです。
ちょっとズルいクイズみたいになっちゃって
ごめんなさい!!
でも、どちらか一方を選んでいたなら
その理由次第では危険な判断ってことになるので
最後まで読み進めてみてください^^
利回り15%を確実に得られるなら、良いのですが
その保証がないのが不動産投資の世界です。
定期預金のように、元金と利息の支払いが
固定されてるなら利回りは
高ければ高いほど有利になってきますが、
不動産投資の場合はその常識が
まったく通用しません。
反対に、利回りが高ければ高いほど
一般的にはリスクも高くなるのです。
なぜ、そのような高い利回りになっているのか
きちんと分析した上でなければ
大きくアテが外れかねません。
それなりの理由があるからこそ、
利回りが高くなっているということです。
また、一時的に高い利回りになることもあるので
そのようなケースに
引っかかるのも後悔のもとです。
不動産投資とは、
10年、20年といった長期に渡って取り組むもの。
利回りについても
そういった視点から捉えるべきでしょう。
冷静に考えてみれば、リスクが高ければ
おのずと利回りが高くなることがわかります。
仮に、高利回りでありながら
リスクが小さいという物件があったとします。
当然ながら、誰もが買いたくなるはずです。
すると、買い手が殺到するので
物件価格はおのずと高くなります(^^;;
そんなに人気があるなら
もっと高く売ろうと売主(持ち主)が考えるからです。
その結果、物件価格が高くなった分だけ
利回りは下がってしまいます( ; ; )
ん〜じゃあどうしたら良いんですか?
そんな声が聞こえてきそうですね。
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利回りは高い方が良い?低い方が良い?
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10%の方は、すでに満室で「現況利回り」
一方で15%の方は、満室になった場合の想定利回り。
ずっと空室ありで30%しか稼働してなくて
現況利回りは5%という場合もあります。
その場合は、少しでも早く空室が埋まるように
賃料の見直しが必要となります。
見直した結果、満室になっても
10%以下の利回りにしかならないということも
珍しくありません。
空室を埋めるための経営努力が求められ
自分の時間を割く必要に
迫られることにもなるのです。
入居付けをしてくれる仲介業者への
広告宣伝費を増やしたり
オーナーの負担が増える可能性もあり
そうなれば、更に利回りは低下しますね(/ _ ; )
空室が発生しがちで、賃料の引き下げを
避けられないような物件の方が
利回りは高くなりがちです。
つまり、逆の見方をすれば
利回りが高ければ高いほど
賃料収入の安定性が低いのです。
単純計算だと利回りが高い方が
手残りが多く見えるので
つい利回りが高い方が儲かりそうに思えますが
「利回りが高い=儲かる」
という方程式は成り立たないこともあることを
知っておいて下さいね^^
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