こんにちは！

不動産投資家のけいこです^^

 

 

誰しも成功する物件を買いたいですよね。

最終的にどこを見て判断して買えば

成功できるのか？

 

 

成功する物件には

必ずここがおさえられているので

ご紹介しますね！

 

 

▼動画でご覧になりたい方はこちらから▼

 

 

概要書を見て

立地が良いなと思っても

 

 

隣り合わせに立ってても片方は満室

片方は空いてるってこともありますよね。

 

 

物件単体で調査する必要があります。

 

 

一番大事なことは

空いても次の入居者が決まること！

 

 

それは、どこで見分けるか？

 

 

これがわかるポイントがあるので

今回２つご紹介します。

 

 

現状、空室があるないは全く関係ありません。

 

 

なぜなら

売りに出した時点で

募集をストップしてることもあるので。

 

 

まず、そこを確認して

募集かけたら埋まるのかどうかを

確認しましょう！

 

 

そのために確認することを２つお伝えします。

 

 

これは初心者の方でも

誰でも簡単にすぐできる方法なので

必ず確認してください^^

 

 

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
①家賃設定が適正かどうか
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

検討している物件と周辺の競合物件

構造、築年数とか似たような物件を比較します。

 

 

検討している物件の強み弱みをみます。

 

 

もし、相場より家賃設定が高い場合

退去後、次の入居付で

家賃を値下げしないといけない

可能性が出てきます。

 

 

今、出ている利回りより

下がっちゃう可能性があるってことですね。

 

 

つまり、概要書通りに

いかなくなっちゃいます。。。

 

 

この確認の時に

私はよく「SUUMOの賃貸経営サポート」を使います。

これが全てではないですが

使いやすいのでお勧めです。

 

 

周辺物件の設備状況の比較もできます。

似たような物件が並んでいるので

比較しやすいです。

 

 

あと、そのエリアに需要がある間取りなのか

こちらは「ホームズの賃貸経営」の方で

確認できます。

 

 

この辺を見ながら家賃設定が適正かどうか

見極めていきます。

 

 

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②近隣の不動産会社にヒアリング
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

聞き取り調査ですね。

駅前に不動産会社ありますよね。

 

 

売買の会社ではなく

客付している町の不動産屋さんですね。

アパマンショップ、エイブルなど。

 

 

大手の会社は転勤が多いので

最近、転勤してきた方ではない

そのエリアに詳しい方に聞き取りしましょう。

 

 

できれば、そのエリアで

最近、入居付したことがある方だと良いですね^^

 

 

その際に

管理会社を探している感じでお聞きすると

選んでもらえるかもってことで

より丁寧に対応してくださると思います。

 

 

実際、将来的に管理会社を変更する

可能性もあるので

不動産会社の方とのつながりは

大切にしたいですね！

 

 

めちゃくちゃ詳しい方だと

そのエリアに求められてる物件を知ってるので

決まりやすい間取りも教えてくれたりします。

 

 

大事なことは

そのエリアに詳しい人に

しっかり情報をもらうこと。

 

 

ただ、その方の主観だったりするので

１つの意見として

できれば５、６人には聞いてほしいですね。

 

 

ここで１つ注意点をお伝えします。

 

 

物件名は聞かれても言わないこと。

 

 

なぜなら、売主さんが管理会社に売ることを

伝えてないこともあるからです。

 

 

物件の特徴を伝える

おおよその駅からの距離や構造と間取りなど

 

 

そうすると、知り得る情報を

教えてくれます。

 

 

例えば、マクロ的な要素だと

来年、ショッピングモールができるので

徐々に人が集まってきてる印象ですね、とか

 

 

ミクロ的なことだと

最近、客付できた物件と、できなかった物件とか。

 

 

最近あったのは

・私立病院の職員さんが入居者ターゲットで

家賃補助が３万円あるので

１LDKで３０㎡以上ある

６万円以上の物件が人気ですね。

 

 

・窓が多い間取りで

一見、明るくて良いんですけど

意外と家具が置きにくいので

決まらなかったですよね。。。

 

 

・５万円超えない家賃設定なら

比較的すぐ埋まってますね。

 

 

・このエリアは最近動きがないので

苦戦してるオーナーさん多いですね。。。

 

 

こんな感じで

かなりリアルなお話をしてくれます。

 

 

地場の業者さんは

日々、客付してるからわかるんですよね^^

 

 

ここの情報が全てではないですが

全員からマイナス要素しか

上がってこないんだとしたら

 

 

客付に苦労する可能性が高いので

よほど自信がある方以外は避けた方が

良いでしょうね。

 

 

客付の工夫は、いろいろあるので

どうしてもその立地が良い、とか

何か将来的な要素で買いたいって方

自信がある方は進めてもいいでしょうけど

そうでなければ、やめといた方が無難です^^

 

 

この２つを確認して購入すれば

そうそう、苦労せずに

予定通りいくのではないかと思います。

 

 

購入前には必ずチェックしましょう！

 

 

地場の業者さんとのつながりは

物件購入後も活かすことができるので

どこの誰さん、ってメモしておくと良いですね^^

 

 

不動産投資について詳しく聞きたい方や

どう進めていけば良いか知りたい方も

真剣に考えている方には

私が直接、無料アドバイスします^^

 

 

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