こんにちは！

不動産投資家のけいこです^^

 

 

今回は物件の見極めにおいて

重要なポイントを

お話してみたいと思います。

 

 

▼動画でご覧になりたい方はこちらから▼

 

不動産は買ってしまったら

場所は動かせないので

立地は非常に大事ですね。

 

 

私が必ずやっている

物件選定方法をいくつか

ご紹介したいと思います。

 

 

みなさん

収益性と資産性はよく見てますよね。

 

 

実際、利回りは

その通りになるとは限らないので

稼働力が重要です。

 

 

そのエリアにその物件が

需要があるのか

購入前に十分な選定が必要。

 

 

その物件が、そのエリアに

求められた間取りを持った物件で

あることがわかればOK

 

そのために確認すること。

マクロ目線とミクロ目線で

見る必要があります。

 

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①総務省　統計局の国勢調査データや市町村のHPを見る

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こちらで

◉人口・世帯数の推移、就業状態

◉最寄り駅の乗降客数を確認　　

◉持ち家率・貸し家率　　

などを確認します。

 

 

そのエリアは

どういう人に需要があるのか

そういう人が多く住んでいるのか

チェックしましょう！

 

 

国土交通省のデータによると

日本の全体の空室率は18％です。

 

 

これを高いと思いましたか？

 

 

成功している投資家さんは

あと82％の方に

自分の物件が入っていれば良いんだね

と仰ってました^^

 

 

ただ、実際

人口が減っていることは事実としてあるので

その物件のあるエリアがどうなのか

確認しましょう！

 

 

単に

「人口減少」という言葉に

振り回されないようにしましょう。

 

________________________________

②ホームズの賃貸経営・スーモの賃貸経営サポート
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何か１つの媒体ではなく

いくつか確認しましょう！

 

 

スーモの賃貸経営サポートに

物件情報を入力すると

家賃相場や

その物件の競合物件の情報

設備についても確認できます。

 

 

そのエリアの物件に

たくさん空室が出てると

需給バランスが

崩れている可能性もあります。

 

 

需要はあっても

すでに供給過多に

なっていることもあります。

 

 

ホームズの方では

そのエリアの入居希望者の

希望の間取り・築年数・設備もわかります。

 

 

新築好きの方ばかりではないことも

わかります^^

 

 

需給バランスも見ることが出来ます。

 

 

そのエリアの

「地域の名前＋賃貸」と検索すると

空室情報がたくさん出てきます。

 

 

それらをみていると

検討している物件が勝てるのか

差別化できるのか

だんだん見えてきますね^^

 

 

ホームズを見てると

周辺の施設や教育施設などで

どういう人に需要があるのか

わかってきます。

 

 

例えば、

専門学校や大学が多いエリアなら

ファミリーよりも単身者が多いかな、とか

 

 

幼稚園や小学校になると

そういう人は一人暮らしはしないので

ファミリー物件が需要があるのかな、とか。

 

 

ただ、ファミリーも単身者も

どちらかしか

住んでいないということは

ないと思いますし

 

 

ファミリー物件が多くて

単身向け物件がないエリアなら

 

 

それはそれで競合が少ないことで

需要があって

勝てるのかなと思います。

 

 

だんだん

どういう人に需要があるのか

ターゲットが見えてくるかと思います。

ターゲットの選定は難しいんですけどね。

 

 

当然、ターゲット外の方が

住んでくれることもありますが

なるべくターゲットは

絞ってみた方が良いですね。

 

________________________

地場の賃貸の仲介業者へのヒアリング
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物件があるエリアの

入居付けをしてくれている

不動産屋さんへの聞き取り調査ですね。

 

 

電話をかけて

「入居付けは容易ですか？」

「この辺りはどうですか？」

とお尋ねしてみましょう！

 

 

彼らは日々

直接、入居者の方と接しているので

たくさん情報を持ってます^^

 

 

その地域に詳しいか

移動してきたばかりの人かは

話せばすぐわかります。

 

 

詳しい方は

ちょっと質問しただけで

聞かなくてもバーっと情報くださいます。

 

 

新人さんとか詳しくなさそうな方なら

詳しい方に代わってもらうか

別のお店に電話する。

3～5件でおおよそのことが分かります。

 

 

例えば

このエリアで

ワンルームは厳しいですよ、とか

 

 

このエリアは

人気で、一気に新築がたって

今は、供給過多になって

埋まってない物件が結構出てきてます、

といった情報を教えてくれます。

 

 

極端な話の時は

こんなエリアに僕なら買いません！

と言われたこともあります^^;

 

 

立地が良くても

競合が多くて需給バランスが崩れてたり

 

 

ショッピングモールができるので

これから

良いエリアですね！とか。

 

 

入居付に苦労してる

オーナーさんがいる印象はないですね

よくこの辺、ご紹介してますよ、とか。

 

 

エリアの開発情報なんかも

教えてくれたりします。

 

 

先日、ある物件の調査をしていた時に

入居付けしやすい物件と

しにくい物件があると言われたんですね。

 

 

どんな物件ですか？

とお尋ねしたところ

間取りの問題ですね、と。

 

 

やっぱり！って感じでした。

 

 

実は、その物件は

窓や扉が多くて

家具の配置が難しいかな？と思いながら

ヒアリングしてたんです。

 

 

窓が多いと、陽が入って

明るくて良いんですけど

家具の配置が難しい、という問題が

あったりするんですよね。

 

 

自分が気になっていたことを言われたので

その物件は

見送ることにしました。

 

 

私の場合は

自分ルールを決めてます^^

 

 

気になる点があった時には

それをカバーできる何か

プラス要素が出てこなければ

購入を見送ることにしています。

 

 

後で入居づけに困って

後悔したくないので^^;

 

 

ここに関しては人それぞれですね。

 

 

どんな物件でも入居づけできる！

スキルのある方なら

気にしなくて良いんでしょうけど。

 

 

私は基本

ヒアリングするようにしていますが

これは個人の主観も含まれるので

自分なりに見解を出した後の

参考程度にしています。

 

 

このように

いくつかの媒体を使ったり

聞き取り調査を

サクサクっとやって

買い付け入れるか決めましょう！

 

 

ヒアリングの具体的な仕方や

不動産投資について詳しく聞きたい方

どう進めていけば良いか知りたい方

真剣に考えている方には

私が直接、無料アドバイスします。

 

 

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