こんにちは！ 

不動産投資家のけいこです^^

 

 

中古物件を購入する際の

懸念材料として

修繕費のことを心配される方も

多いでしょう。。。

 

 

▼動画でご覧になりたい方はこちらから▼

 

中古物件で誰もが

経験する修繕というと

 

 

「原状回復工事」でしょう。

 

 

これは入居者さんが退去したら

都度かかる工事。

 

 

つまり、リフォームというよりは

次の入居者さんのために

原状回復

つまり元のきれいな状態に戻す

 

 

壊れているものを取り替えたり

クロスを変えたり

 

 

どこまで綺麗にするかは

物件ごとに変わりますが

 

 

最低限、入居者さんが

住める状態にするための

工事になります。

 

 

この修繕費、

実際どのくらいかかるの？って思いますよね。

 

 

私も最初の頃は

修繕費でお金が消えていく・・・

そんな不安と戦っていました（ ;  ; ）

 

 

そこで今日は

1つ事例をご紹介します。

 

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修繕依頼の時系列としては

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①退去後に管理会社から

見積もりと画像が届く

 

 

②内容を確認・精査

 

 

③工事の依頼

または要相談

 

 

入居期間や

部屋の使い方により

大きく差が出ます。

 

 

基本的には

5年10年住まれると

全体的に汚くなりますが

 

 

中には2年程度でも

恐ろしく汚いケースも

あります。。。

 

 

私の物件はだいたい

個人8割

法人2割程度のバランスで

ご契約頂いています。

 

 

建築会社の事務所利用など

法人契約もあります。

 

 

その場合は

日中の利用だけなので

 

 

比較的、部屋全体キレイですし

水回りの汚れも

少ない傾向にあります。

 

 

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では実際、金額的に

どの程度の負担になるのか

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入居期間が短い2年とか

または綺麗に

使って頂いた場合で

 

 

平均10〜15万円

＝家賃2、3ヶ月分

 

 

10年近く住んでいたり

汚ーい使い方をされた時は

20万円前後

＝家賃4ヶ月分

 

 

先日、

入居期間、1年3ヶ月で

25万円！って

工事の明細がきた時は

 

 

10万程度を

想定していただけに

ガックリしましたけど

ここまでかかるのは稀です。

 

 

※ちなみに

2年以内の退去は

短期解約違約金を

家賃1ヶ月分頂くので

多少、足しにはできます💡

 

 

工事費は4ヶ月分以内

max5ヶ月分って

とこでしょう。

 

 

実際、直近で

退去された物件があったんですが

 

 

こちらの物件は

ロフト付きの1K 約22㎡

家賃4.8万円の部屋です。

※次は5万円で決まりました。

 

 

今回は

30万円の見積もり！！

 

 

半年分超えてるので

高いですよね、、、

 

 

ただ、このうち

入居者負担が約8.7万円

 

 

結果、オーナー負担は

約21.5万円

 

 

家賃の約4.5ヶ月分の負担

印象としては

かなりかかってる感じですねーーー

 

 

※いちを床の凹みに対して

保険請求をかけてます。

少しでもおりるといいですが。

 

 

家賃5ヶ月分以上となると

投資効率が悪くなるので

 

 

業者さんと交渉したり

自分で手配したり

※私は滅多にしません。

 

 

保険対応できないか

相談させて頂いてます。

 

 

大事なことは

その物件に、その修繕が

本当に必要かどうか

見極めることです。

 

 

最初からそんなの

できるわけないって

思いますよね？

 

 

私も最初はそうでした。

 

 

今こんなふうに言ってますけど

物件を購入した当時は

お恥ずかしい話

全く知識がなくて

30万近く払ったこともあり

 

 

で、このままだと

どんどんお金が

出ていっちゃうなーって

 

 

恥を忍んで

管理会社の工事の担当さんに相談。

 

 

この詳細に関しては

過去の動画で撮ってるので

こちら見てください。

 

 

かなり関心が高い内容だったみたいで

3万回近く再生されてる動画です^^

『リフォーム費が1/3になりました！』

 

 

最初の見積額より

30〜40%は

下がるようになりました。

 

 

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手残りあるの？

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経験したことがない方は

修繕費って

こんなにかかるの？と

驚かれたかもしれませんね。

 

 

退去があると確かに

家賃の数ヶ月分

かかったりしますが

 

 

これが

毎月あるわけではありません。

 

 

動きがない物件は

所有していることを忘れるほど

数年、何もないこともあります。

 

 

今回は事例の1つとして

挙げてみました。

 

 

目安としておいてもらえると

良いのではないかと思います。

 

 

もちろん、もっと

その修繕もいらないでしょって

意見もあると思いますが

 

 

『この物件にその修繕が必要なのか』

ここを見極めることが重要です。

 

 

こちらの物件は

都心部にある物件なので

そこそこキレイにしておかないと

入居に影響があるので

 

 

そのエリアにその物件が

どんな存在としてあるのか

ってことも大切ですね！

 

 

これがもっと郊外にあって

家賃も安いなら

そこまでしなくて良いってことに

なるかもしれません。

 

 

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