こんにちは！

不動産投資家のけいこです😊

 

 

私が持っている物件に入っている

テナント（店舗）が

退去する事になりました・・・

 

 

以前、こちらのブログでもご紹介した

家賃の減額交渉が入った店舗のお話。

 

 

家賃交渉が入ったのは

一時的にお店を休むことが理由だったので

コロナの影響かと思いきや

店主の病気が理由。。。

 

 

※詳細は2022年2月9日の投稿をご覧ください。

こちらから↓

https://toushika-keiko.com/blog/yatingengakukousyo

 

 

当時は、家賃交渉なんて初めてのことだったので

相当、悩んで、方々に意見を求めましたが

結果、良い着地ができたことをご報告していました。

 

 

先日、その店舗の方から退去報告が！

店舗の退去が

この物件の最大のリスクでした・・・

 

 

なぜなら

店舗の家賃は居住用の家賃より高くて

この物件から得られる家賃の

３０％を占めているため空くと痛いです。

 

 

購入時に、いつかその日が来ると

それ相応の覚悟はしていましたが(T-T)

 

 

ただ、物件の立地から

次の入居者を探す難易度は高くはないと

想定して購入しました。

 

 

しかも、購入当初、息子さんが後を継ぐ

そんな話も出ていたので

購入を後押しした記憶があります。

 

 

ところが、今回の退去報告と同時に

次の入居者の方のご紹介を受けました。

 

 

あれ？息子さんに継ぐ話は？と思いましたが

どうやら、そうではなく

知り合いの同業者の方をご紹介頂けるとのこと。

（息子さんが引き継ぐ話は作り話だった？

今となっては真相は不明）

 

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ここで、店舗が入っている物件を

購入する時の注意点を！

 

 

居住用の入居者探しと違って

店舗の場合はちょっと特殊です。

 

 

一般的に街の仲介業者さんも

住まい探しの人がメイン。

 

 

店舗の入居付が得意な仲介もいますが

そういうツテがないとハードルが高いかも。

 

 

では、物件は諦めた方が良いのか

そう簡単に諦める必要はなく

 

 

店舗の家賃の比率が全体の家賃の

どのくらい占めるか確認してみましょう。

 

 

どこまで許容するかは

それぞれの考え方ですが

 

 

１つのボーダーラインとしては

「店舗が抜けても返済ができるか」

 

 

返済できるのであれば

一時的に家賃が入ってこなくても

困ることはないですね。

 

 

実際、金融機関も

店舗が入っている物件に対しては

店舗の家賃なしで収支を見るようなので

この目線で一旦、検討すると良いと思います。

 

 

あとは「業種」にもよりますね。

流行り廃りがある業種よりは

ない業種の方が安定感があります。

 

 

居住用は、ほとんど景気の影響を受けませんが

店舗は、少なからず景気の影響を受けるので

金融機関の審査も厳しいです。

 

 

審査の際には

店舗の経営状態（業績）まで調べるので

融資が下りる＝一定の条件は

クリアしていると言えるかもしれません。

 

 

とはいえ、居住用に比べてリスクは高いので

初心者の方は最初は

避けた方が良いかもしれません。

 

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話を戻して、管理会社の話では

「退去と同時に

次の入居者の紹介を頂けるなんて

こんなラッキーなことは早々ない！

問題なければ契約しましょう！」と

いうことでしたが

 

 

実は、ここに至る数ヶ月前に

管理会社さんと店舗の方の間で

何度かやり取りがあったようなんです。

 

 

通常、店舗はスケルトンでの引き渡し

退去時も元に戻す契約が多いです。

こちらの物件も同様でした。

 

 

ただ、そうなると退去時に

資金が必要になります。

 

 

そこで、管理会社さんが店舗の方に

最適な方法として

同業者の紹介をお勧めしてくれていた

ようなんです。

 

ありがたい〜(´∀`,,人)♡*.

 

 

結果、三法良しの結末に！！

 

 

◉入居者さんはお金をかけずに退去できる

◉次の入居者さんは、すぐに開業できる
（一から設備を準備するとなると
高額な資金を要しますからね）

◉オーナーの私も入居者探しをせずに済む

 

 

4月末退去で5月1日入居（空室期間0日）

家賃もそのままで

名義変更だけで手続きが進んだので

オーナーの私の負担はゼロ！！！

 

 

本当にラッキーでした^^

 

 

こちらの物件は購入当時

空室に悩んだり漏水があったり

何かとトラブルが多かった物件ですが

 

 

その一時期を過ぎてからは

不思議なくらい

良いご縁に恵まれて超優良物件に

なっています。

 

 

今回の件で更に

何かあるとしか思えない！！笑

 

 

そういえば、先日、

「この物件のおかげです！」って

とある方から言われました。

 

 

私の知らないところで、この物件が

人様のお役に立っていたみたいなんです。

（長くなるので詳細はまたの機会に！）

 

 

不動産もご縁っていうので

これからも周りの人やもの

ご縁のあるもの全て

大切にしていこうと思います^^

 

 

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