こんにちは！

不動産投資家のけいこです^^

 

※画像は晴れて大規模修繕を終えた4棟目です！
メインカラーは
グレージュ＆ブラウンにしました^^

 

 

さて、今回は

2020年以降も

地方一棟投資を選ぶ理由について

私なりな考察をお話ししてみたいと思います。

 

 

地方は利回りが高いから、とかではなく

きちんとした根拠があるんです^^

 

 

▼動画でご覧いなりたい方はこちらからどうぞ▼

 

 

★キーワードは３つ！

①地方投資

②立ち位置の違い

③時代に合わせた投資

 

 

先日、某大手企業でサラリーマンをしている

ある方とお会いする機会がありました。

 

 

私のスケジュールが

平日のランチ時間しか空いてなかったのですが

第一線でバリバリ働いているサラリーマンの方が

そんな時間に出てくるなんて無理だろうと思いつつ

ダメもとで予定を聞いたところ

 

 

なんと、いつでも良いよ〜！と

私のスケジュールに合わせて頂ける、とのこと。

 

 

聞くところによると

今は、どこでもリモートで会議もできる時代

わざわざ集まる必要もないので

東京のオフィスに出向くのは週一回程度で

結構、家にいるんだとか。

 

 

そんな話を聞いて思ったのですが

今、毎朝わざわざ満員電車に乗って

通勤している人達も

 

 

これからの時代

自宅にいながら仕事ができることが当たり前になる

 

 

そうなると

わざわざ高い家賃を払って

都心部に住まなくても

好きな場所に住めるようになりますね^^

 

 

思い起こせばこちらの方も

以前は東京のど真ん中

渋谷区に住んでいたのですが

今は、千葉県在住。

 

 

東京への一極集中が

更に進むという見方がある一方で

働き方が変わってきて

 

 

地方都市に家を買って

テレワーク（リモートワーク）などで働き

必要な時だけ

東京のオフィスに出向くという方も

今後、ますます増えていきそうですね。

 

 

私の周りのインターネットビジネスや

IT関係の仕事をしている人は

都心部から離れたところに引っ越してます。

どこに住んでても

仕事できますからね^^

 

 

海が好きな友達は

海の近くに家を建てました^^

 

 

子育てを都会ではしたくないという方も

地方に家を買ってたりします。

 

 

私が所有している物件の

4棟目以降は地方都市にあります。

（1〜3棟目も福岡なので東京から見れば地方ですが 笑）

 

 

地方に投資をする際に気になるのが

人口の減少問題ですよね。

 

 

実際に人口は減少しているのか？というと

 

 

日本全体としては減少していますが

地方都市でも増えている場所はあります。

 

 

上記のような

都心から少し離れた地方都市＝中核都市ですね。

 

 

私が最近買った物件のある地域も

福岡市のベッドタウンとされ

人口が徐々に増えている地域です^^

 

 

実際、銀行打診時に空いていた２部屋も

審査期間中に想定より高い家賃で

サクサク決まりました。

 

 

地方にも人はいますし

差別化がしっかりできていれば

十分、戦えます。

※この物件については

また別の機会にお話ししますね！

 

 

このように

常に、マクロ目線だけではなく

ミクロ目線で物件は見ていきましょう！

 

 

次に、立ち位置の違いについて

 

 

よく区分（ワンルームマンション）を

売っている業者さんから

 

 

「東京に買っておけば安心ですよ！」

とか

「地方一棟中古なんて

表面利回りは10数％でも

修繕費にお金がかかって

実利回りはガーンと下がります！」

 

 

「地方＝人口減少＝リスクが高い」

こんな風に言われた

という方から相談を受けます。。。

 

 

そんな安易な言葉を

鵜呑みにしてはいけません。

 

 

これは区分業者の立ち位置からの話です。

ポジショントークには

本当に気をつけましょう。

 

 

業者さんは

自社物件を売ることが仕事なので

 

 

一棟投資との差別化のために

いかに都内の区分が良いか、を語るんですね。

これは、立場からしたら当たり前の行為です。

 

 

ただ、投資家は

そのまま受け止めるのではなく

きちんと考えないといけません。

 

 

東京の物件なら

本当に大丈夫なのでしょうか。

 

 

「確かに、地方はリスクが高い

都内の駅近に買っておけば

間違いなさそうだ！」

 

 

「頭金なしで

都内にマンションが持てるなら

買っておいて損はないかも！」

 

 

こんな感じで買っちゃった方いませんよね？
（たまに、というか結構います・・・）

 

 

都内でも供給過多で

需給バランスが崩れている地域もあります。

駅近なら良いわけでもありません。

 

 

立ち位置の違い

これは本当にお気をつけください。

 

 

私は地方一棟築古物件を所有しています。

確かに何かとよく壊れます 笑

 

 

でも、リフォーム屋さんの人脈や

うまく火災保険の活用ができているおかげで

実際、修繕しても大きなお金が出ることは少なく

実利回りがガーンと下がる！

なんてことにはなっていません。笑

 

 

これは

情報を知ってるか知らないかの違いです。

 

 

イメージだけで

東京は安泰、地方中古はリスクが高い！

そんな簡単な方程式に騙されないことです。

 

 

立ち位置の違いについては

似たような話を

よーく聞くのでご注意くださいね＞＜

 

 

忘れてはいけないのは

業者さんは売ることが仕事です。

 

 

未経験者の方の場合、

身内や経験者の紹介でない限り

あなただけに特別に

良い物件が紹介されるなんてことは

あり得ない、と思っておいてください。

 

 

厳しい言い方かもしれませんが

このくらいの意識を持っておいた方が

身のためです。。。

 

 

最後に、

時代に合わせた投資をしましょう！

というお話です。

 

 

冒頭にお話ししたリモート社会

 

 

このような社会になることを

10年、20年前に予想していた人が

どの程度いるでしょうか？

 

 

インバウンドについても同じです。

結局、先の事はわからないという事ですよね。

 

 

なので

あまり出口出口と出口戦略を考えるより

短期的な保有状況を考えて投資する方が

安全かもしれません。

 

 

よく言ってますが

入り口はいらないと

出口はありません。。。

 

 

これらを踏まえて

常に状況を見ながら

その時代に合った最適な投資が

出来ると良いですね！

 

 

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