私がこの物件を購入した3つの理由
こんにちは！
不動産投資家のけいこです^^
「けいこさんは
どういう目線で
物件を購入するんですか？」
と、よく聞かれるので
今回の購入した物件について
まとめてみました。
▼動画でご覧になりたい方はこちらからどうぞ▼
現役の投資家がどういう目線で
物件を購入しているのか
興味を持っている方も
いらっしゃるみたいですので
お話ししていきます。
私の属性とあなたの属性が違ったり
融資情勢も毎月のように変わりますよね。
そう言ったところも関係しますし
全てが一緒じゃないと
中々、参考にして頂けないとは思いますが
あくまで一例として
3つに分けて
お話ししていきたいと思います。
まず、物件のスペックについて
福岡市に隣接しているベッドタウン
中核都市、人口でいうと２０数万人
利回りは１２％、築３０年の築古
ここからどこを見るか
マクロ目線とミクロ目線で見ていきます。
①福岡市のベッドタウン、人口が増えている
私の投資対象は主に中核都市です。
都心部は利回りが出ないので、うまみがない・・・
通勤圏内であれば投資対象としてみています。
利回りもそこそこ出てますしね＾＾
不動産投資で収益性を取っていくことを考えると
非常に良いところだと思います。
今まで購入した物件も
７棟のうち
１棟目以外は、全て中核都市ですね。
プラス、人口が増えている地域ですね。
②ライバルの物件調査で勝てる見込みがあった！
この物件のある地域は
某大手ハウスメーカーが建てた物件が
建てている場所だったんですね。
某大手ハウスメーカーさんというのは
相続で受けた方だったり
事業をそこまでやる気がないオーナーさんが
持っている割合が高いので
（絶対ではないですが）
戦いやすいかなということです。
広告宣伝費を建築費に
結構乗せないといけないので
古くなっても
多分あんまり家賃を下げられない、と思うんですね。
そこで、こちらが下げていけば勝てるので
工夫次第で勝算が見込めると見ました。
要は、戦いやすい
と思ったんですね 笑
③家賃相場より家賃設定が安かった
家賃が安いとなぜ良いのか。
例えば、
逆に高い家賃で入っていた場合
相場が５万円だった時に
自分の物件の家賃が６万円だったとしたら
差別化できてて正当に高くできてるなら
それで良いのですが
この６万円の方が
退去した時のこと
先のことを考える必要がありますね。
そうなると
よほど差別化できていないと
次は、相場の５万円で
入居になる可能性が高いわけです。
同じようなスペックの物件で
他の条件も同じだった場合
家賃が安い方が選ばれるはずなので
そうなると
６万円の家賃で入っている人の家賃を
５万円に合わせて計算し直すと
今、頂いている情報よりも
確実に利回りが下がってきますよね。
つまりは収益が下がる
という前提になってしまいます。
逆に安く入居しているのであれば
少なくとも
その家賃は確保できるし
工夫次第で家賃をあげることもできるので
家賃設定が家賃相場より安かったことも
購入を決めた理由の一つでした。
実際、金融機関へ打診した際に
あった空室はいずれも
相場より高い家賃で入居が決まり
満室稼働しています^^
（まとめ）
①福岡市のベッドタウン、人口が増えている
②ライバルの物件調査で勝てる見込みがあった
③家賃相場より家賃設定が安かった
このような理由から
今回の物件を購入しました。
他にも
シュミレーション結果や融資条件など
トータルで見て購入を決めました^^
ちなみに
融資をして頂いた金融機関は
既存物件に融資をして頂いている
金融機関さんです^^
感謝感謝です！
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